Ипотека по-прежнему остается единственным шансом обрести свой дом

Иметь, что называется, свой угол всегда было насущной потребностью человека. Причем требования к этому «углу» неуклонно возрастают. И вполне устраивавшая еще несколько лет назад двухкомнатная «хрущевка» теперь уже кажется тесноватой. Особенно если семья за эти годы разрослась. Короче говоря, спрос на жилье увеличивается. И самый распространенный путь покупки новой квартиры - банковский кредит, чаще всего ипотека. Банкиры уверены, что объем кредитования в 2012 году вырастет примерно на четверть и будет качественно иным. Такие темпы роста ЦБ считает безопасными для банковской системы. Кризис научил взвешенности, изменились критерии оценки заемщика. С 50 до 22 процентов сократилась доля валютных кредитов. Располагает к росту ипотечного рынка и ситуация в экономике страны.



Растет аппетит на жилищный кредит

«Ипотека» - слово греческого происхождения, которое в переводе означает залог. То есть это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Залогом может быть как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, комната, дом), так и жилье, которое вы приобретаете при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше). Если клиент расплачивается с банком, залог снимется, а если нет - заложенное имущество, увы, будет продано, а из вырученных средств взыщут задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Есть залог - есть и ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный.

При этом важно знать, что, если кредит выдается под залог приобретаемого имущества, оно сразу же должно оформляться в собственность заемщика, а не тогда, когда он сможет расплатиться с банком. Банк не может произвольно изъять у заемщика заложенную недвижимость. Это может произойти лишь по решению суда в случае нарушения кредитного договора - невозвращения банку денег. А нужен залог или нет, выдать ли кредит, не требуя залога, банк вправе решить сам.

В странах Запада ипотека - дело простое и обычное. Ее история насчитывает десятилетия, тогда как у нас это дело достаточно новое. Кредит на покупку квартиры получить порой непросто, хотя предложений на рынке ипотечного кредитования и у нас сегодня множество.

От 50 до 60 процентов наиболее востребованного жилищного и автокредитования в нашем регионе приходится на долю Сбербанка России.

- Кредитование, в том числе жилищное, - это одно из ключевых направлений в работе банка, - пояснил Виктор Коломиец, начальник отдела по работе с партнерами Мурманского отделения Сбербанка России. - Что касается выгоды, то тут я бы сделал акцент скорее на другом - востребованности жилищных кредитов. Времена, когда квартиру можно было получить, давно миновали. Сейчас наиболее реальный способ приобрести достойное жилье - обратиться за кредитом в банк. В принципе, это касается и покупки автомобиля. Некоторый спад интереса в этом вопросе наблюдался в 2008-2009 годах в связи с мировым финансовым кризисом. Но я бы не назвал его значительным. При этом доля Сбербанка на рынке осталась приблизительно на том же уровне. Никаких ограничений на выдачу кредитов мы не вводили. Более того, в этот период были люди, которые приходили к нам и получали кредиты на рефинансирование, погашая займы в других коммерческих банках. Сегодня намечается тенденция оживления интереса к ипотеке. За последние полгода спрос на жилищное кредитование несколько возрос. Люди стали больше доверять банкам, выросли и доходы населения. В декабре прошлого года. мы запустили новый продукт - «Военная ипотека», специально рассчитанная на военнослужащих. Получая жилищный сертификат, человек берет ипотечный кредит. А за счет средств, которые ему на этот сертификат начисляются, идет его погашение. Начиная с 2007 года можно использовать и в качестве первоначального взноса, и на погашение кредита материнский капитал.

Что же касается процентных ставок, то они остаются на прежнем уровне. И каких-либо предпосылок к их увеличению я не вижу.

На сайте Сбербанка указаны процентные ставки по рублевым кредитам на приобретение жилья, которые колеблются от 9,5 до 14,75 процента годовых в зависимости от объекта приобретения, размера первоначального взноса и срока кредитования. Если же клиент оформляет кредит в валюте, ставки составляют от 8,8 до 12,1 процента.

Предложений на рынке ипотечного кредитования достаточно, и, прежде чем сделать выбор, стоит подробно изучить предложения банков, с которыми можно ознакомиться на их сайтах. Например, «ВТБ 24» в числе преимуществ своих ипотечных кредитов называет низкие ставки - от 8,9 процента годовых. Кроме того, максимальный срок кредита может составлять здесь 50 лет. Возможно досрочное погашение кредита (с момента его оформления). Этот банк требует минимальный первоначальный взнос - 10 процентов от стоимости недвижимости. В числе преимуществ называется также возможность покупки квартиры независимо от гражданства и постоянной регистрации и выдача кредита с учетом всех видов доходов заемщика и его близких родственников.

Главная причина отказа в выдаче кредита для приобретения жилья в «ВТБ 24» - если занятость заемщика и его доход нестабильны или непрозрачны и он не сможет своевременно осуществлять платежи по ипотечному кредиту. То есть отказ возможен, когда вероятность потери работы достаточно велика, а вероятность равнозначного трудоустройства слишком мала для исполнения обязательств по кредитному договору.


Семь раз отмерь - один раз возьми

Кроме предложений многочисленных банков увеличивается и спрос на кредиты, предоставляемые небанковской структурой - ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области». Оно создано областным правительством в рамках реализации федеральной ипотечной программы.

- Мы являемся единственным региональным оператором Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Мурманской области, - рассказывает генеральный директор ОАО Олег Каменев. - Наша основная задача - обеспечение доступности условий ипотечного кредитования для каждого жителя Мурманской области. Мы предлагаем нашим клиентам полный комплекс услуг по принципу «одного окна» для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. На 1 марта этого года нами выдано 872 займа на сумму 877 000 000 рублей. Мы предоставляем займы на срок от 3 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика: ему должно быть не более 65 лет на момент окончания погашения кредита. Ставка - от 7,9 до 12,7 процента годовых. При этом доход должен быть непременно подтвержден справкой 2-НДФЛ. Для того чтобы увеличить свою платежеспособность, можно привлечь в качестве созаемщиков кого-нибудь из близких родственников.

Главными достоинствами своих кредитов агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области считает низкие процентные ставки, небольшой первоначальный взнос, отсутствие комиссии за выдачу займа. Решение о предоставлении ипотеки принимается в течение 3 рабочих дней, конечно, если имеется полный пакет документов, а сам заем выдается на следующий же день после сдачи документов в регистрирующий орган. При расчете максимальной его суммы учитываются все официально подтвержденные доходы заемщика и созаемщиков. Агентство предоставляет каждому заемщику возможность воспользоваться комплексом услуг на всех этапах оформления сделки. Оно располагает также собственной базой недвижимости.

Но стоит подчеркнуть, что речь идет, прежде всего, о покупке готового жилья в Мурманской области. Что же касается других территорий, то в любой точке РФ рассматриваются только строящиеся объекты, а ипотека выдается под залог недвижимости в нашей области. Если же речь идет о готовом жилье - в агентстве могут предложить контакты партнеров в выбранном клиентом регионе.

Но какой бы банк мы ни выбирали, как правило, конкретный размер процентной ставки зависит от одних и тех же факторов: размера первоначального взноса заемщика, способа подтверждения его доходов и срока кредитования. Наиболее выгодные ставки получаются, когда все доходы подтверждаются по 2-НДФЛ, размер собственных средств заемщика составляет больше половины стоимости приобретаемого жилья, а кредит берется на срок до 7 лет.

Конечно, население ждет существенного снижения ставок, что в ближайшее время вряд ли произойдет. И хотя президент Дмитрий Медведев и премьер-министр Владимир Путин, заявляя о том, что надо добиваться снижения ставок, говорили о снижении их по ипотеке до 5-6 процентов годовых, в это пока верится с трудом. Тем не менее условия для заемщиков все же постепенно смягчаются и число желающих воспользоваться ипотекой растет. Но отношение к ней остается пока достаточно настороженным. Многие считают ипотеку опасной кабалой: ежемесячные выплаты никто, конечно же, не отменит при любых обстоятельствах, а вдруг ты заболеешь или останешься без работы… Пугает перспектива лишиться залогового имущества, не получив желаемого нового жилья. Немало сомнений и в надежности долевого участия в строительстве - драмы обманутых дольщиков не остались незамеченными. И все же ипотека для большинства пока единственный выход в решении жилищных вопросов. Но, прежде чем решиться на нее, стоит все тщательно обдумать и взвесить